观察 | 防疫视角的物业管理工作思考

时间：2022.05.16

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近一段时间，一首歌因为疫情火了。

我吹过你吹过的风

这算不算相拥

我走过你走过的路

这算不算相逢

“我吹过你吹过的风”这是密接，“我走过你走过的路”是次密接。

这有点戏谑的意味，却也是警示我们：奥密克戎亚型变异株BA.2十分可怕。就像笔者之前文章里说的，病毒的大小甚至不及最小的尘埃，落在每个人的头上却重如山岳——年初以来，被疫情困扰两年多原本准备“撸起袖子加油干”的人们，被深圳和上海的突发疫情震惊得猝不及防。

就连杂志社原本准备的选题都不得不临时调整，对深圳和上海的这一波疫情防控给予关注和报道。由此，也引发笔者对疫情之下物业管理发展的些许思考。

从深圳和上海疫情谈起

3月14日，号称中国版纽约的深圳按下了暂停键。

其后不到两周时间，上海市疫情防控破防。

微不可见的奥密克戎让中国GDP排名第三和第一的两个大型城市不得不停下脚步，一夜之间，公交、地铁停运，全员核酸，居家办公，停止一切非必要流动、活动……

从未有人想过，疫情蔓延如此之快。上海此轮疫情从发生到感染人数突破10万例，用了超过1个月的时间，而从10万例增长至20万例，仅用了不到5天时间。正如负责上海两家大型方舱医院指挥协调工作的上海仁济医院党委书记郑军华教授所说：“当下这场疫情比两年前的武汉更复杂、更严峻。我们应该对奥密克戎BA.2变异株有清醒的认识。”

专家指出，奥密克戎BA.2有三个特点：

一是R0值(基本传染数)是9.5，一个人可以传10个人，而2020年初期的早期毒株R0值大概在2.5-3之间；
二是代际之间潜伏期也在缩短，基本3天可以传一代。如果一个病人在外面充分和大家进行接触，10天可能传染1000人；
三是由于病毒进化和疫苗的推广，无症状病例显著增加，而这些无症状病例很难通过既往的“精准模式”发现。

由此，也决定了今年以来物业管理参与疫情防控工作不同于2020年。以深圳市为例：

要求物业管理“内外兼顾”，除做好所服务小区的物业服务外，还要派出人员配合街道社区开展联防联控。

更要积极响应政府的防疫号召，组建抽调整建制队伍参与所服务小区、所属社区防控之外的封控管控区域支援，开展物资分拣、物品分送。

协助垃圾收集、清理，协助开展秩序维护、核酸检测及上门服务等工作。

根据深圳市物业管理行业协会的调查，在涉及的304家物业服务企业中，94.4%的企业专门增加人员加强所服务小区的防控，每个项目平均增派5.8人，增派人数最多的项目达40人；92.7%的企业抽调人员协助社区的联防联控，每个在管项目平均6.25人参与，抽调最多的项目为126人；151家物业服务企业的6484人参与了支援其他封控区志愿服务工作，每家企业参与人数平均42.65人，人数最多的为1232人。

而上海市本轮疫情形势更加严峻而复杂。3月28日，上海市黄浦江以东、以南区域先行封闭；4月1日，其他区域封闭。为尽快实现社会面清零，推进“四应四尽”，上海市建成逾百个方舱医院，床位数超过16万张。期间，全国各地组建援沪医疗队驰援上海。

具体到物业管理行业，响应上海市委、市政府的号召，按照市建设交通工作党委、市房管局党组的部署要求，在上海市物业管理行业协会的协调带领下，上海市近4000家物业服务企业、90余万物业人积极开展疫情防控工作，为1.3万个住宅小区和6000多幢楼宇大厦筑起了疫情防护墙，打响了一场物业管理行业的“守沪战疫”。

作为超大型的国际城市，上海市此次疫情防控工作坚持一边抗击疫情，一边保持经济和城市运行。与此对应，上海市物业管理行业参与疫情防控工作有两大阵地：

一是在住宅小区，除了继续提供物业服务，还承担起小区封控、公共环境消杀、垃圾清运、协助核酸检测、分送业主生活用品等工作任务；
二是坚守在办公楼、医院、银行、工业园区等项目，并根据防疫工作要求实施全员封闭式闭环管理，封闭在项目的人员定时为公共场所空间环境、电梯、卫生间等公共部位进行消杀、消毒。

统计数据显示，深圳市常住人口总量约1750万人，其2021年GDP高达30664.85亿元，全市战略性新兴产业增加值日均28.14亿元，全市进出口额日均83.67亿元；上海市常住人口约2500万人，其2021年GDP更是高达43214.85亿元，在全球城市的排名位居前十，上海市还是世界最大贸易口岸城市，其2021年集装箱吞吐量4700万标准箱，连续12年位居全球第一，浦东机场货邮吞吐量连续14年排名全球机场第三。

近日，中共中央政治局委员、国务院副总理孙春兰在上海调研指导疫情防控工作时强调：“上海承载着联通国内国际两个市场的重要功能，要统筹疫情防控和经济运行，保障经济、金融、贸易、航运中心核心功能稳定运转。”

可以说，在深圳和上海这样的城市开展疫情防控工作，责任是何其之大。对物业管理行业而言，尤其要认识到这一点。

责任承担与政策扶持

早在2020年1月20日，新冠肺炎疫情在武汉暴发，国家卫健委发布1号公告，将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施;将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国国境卫生检疫法》规定的检疫传染病管理。30个省、市、自治区启动重大突发公共卫生事件一级响应，涵盖总人口超过13亿。

从这一刻起，疫情防控工作就成为一种责任。这也提示我们，要从法定责任的视角，正确、客观认识这项工作。

自2021年1月1日起施行的《民法典》，在其第285条第二款也规定：“物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。”这再一次为物业服务企业承担社会管理职责提供了法律依据。

但是，不容回避的是，物业服务企业开展疫情防控工作，需要承担巨大成本开支。目前而言，物业服务企业是典型的人力密集型企业，在疫情防控工作中，封闭在家的员工需要支付薪酬，在岗工作的员工更需要支付薪酬和大额的加班费。此外，还需要大量购置消毒设备、消毒剂、防护服、口罩等防疫物资，这些费用的支出对多数物业服务企业来说，都是一个不小的负担，也使得一些企业经营困难。

仅以此次深圳市物业管理行业协会的调查数据为例，接受调查的273家企业在2月15日至3月15日间，因自身项目岗位增派人员、协助社区防控、派遣志愿者及购置各类防疫物资等防疫直接成本就达到5.14亿元，每家企业平均为177.4万元，超过1000万元的有14家，最高的达3615.6万元。

为此，物业管理行业有声音呼吁：亟需得到政府的政策支持，以保证物业管理行业的健康发展。

2022年3月24日，深圳市政府发布《深圳市关于应对新冠肺炎疫情进一步帮助市场主体纾困解难若干措施》，加大了对中小微企业的支持力度，适当对企业的租金、税收、社保、公积金、水电气费等支出给予缓缴、减缴、返还等支持。

与之配套，福田区、罗湖区等各区先后出台《助企惠民纾困“十条”措施》，快速推动政策落地。此次政策扩大了“六税两费”减征范围，按照50%税额幅度减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加，适用主体由增值税小规模纳税人扩展至小型微利企业和个体工商户。

而上海市人民政府办公厅印发的《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》，也提出了21条助企纾困政策，全力支持相关行业和企业克服困难、恢复发展。据上海市发展改革委副主任阮青表示，经初步测算，仅税收相关政策2022年就可以为上海市相关行业和企业减负1400亿元左右。

与此同时，天津市、南京市、杭州市、无锡市等地都出台了相关扶持政策，对相关行业和企业给予扶持，助力企业最大限度减少疫情的影响。

值得注意的是，在各地这些政策的条文中，有的并未十分明确列示受扶助企业的类别，这就需要物业管理行业积极申报和主动争取。

记得早在2020年，在全物业管理行业的努力争取下，对物业管理行业疫情防控工作，各地政府部门给予了相应的支持和助力。

比如，2020年2月7日，深圳市人民政府发文，要求各区政府对辖区物业服务企业按在管面积每平方米0.5元的标准实施两个月财政补助；2月9日，杭州市委、市政府发文明确对参与属地疫情防控工作的住宅小区物业服务企业，政府将按照在管面积每平方米0.5元的标准给予两个月补助。之后，陕西省、山东省、海南省，以及宁波市、成都市等地也出台相应扶持政策。

可以说，这些扶持政策的实施，及时帮助一大部分物业服务企业渡过难关，对于后来物业服务企业持续开展疫情防控工作起到了重要的保障作用。

就此意义上来说，这一轮扶持政策的红利，依然需要全行业的努力。

长尾产业的认知

如果我们梳理疫情对各行业的影响，可以发现，疫情对有些行业的影响巨大，对有些行业的影响却相对小。比如，消费类行业最为严峻，餐饮、旅游、酒店、服装等，以及会展业、航空、制造业等也受到了很大的冲击，有很多企业裁员，还有的企业倒闭。

相对而言，物业管理行业受到冲击就小了一些，大多数物业服务企业的收入有减少，但还可以正常经营发展。这似乎告诉我们，长坡厚雪的物业管理，具有很好的发展韧性，更有着巨大的未来发展空间。

克里斯·安德森在《长尾理念》一书中指出，商业和文化的未来不在热门产品，不在传统需求曲线的头部，而在于需求曲线中那条无穷长的尾巴。

与长尾理论对应的是意大利经济学家巴莱多发现的巴莱多定律，也就是“二八定律”，他认为“总结果的80%是由总消耗时间中的20%所形成的”。换句话说，最重要的只占小部分，约20%，其余80%尽管是多数，却是次要的。

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笔者认为，物业管理更符合长尾的特征。

一是全国50多万个住宅小区，其中实行专业化物业管理的住宅小区由分散于全国20多万家物业服务企业提供物业服务，集中度极低;二是占行业绝对少数的约500家企业，占据了整个行业约42%的项目面积和31%的收入，而占绝大多数的20余万家企业，占据整个行业约另外58%的项目面积和69%的收入。

可以说，这正是典型的长尾产业的典型特征。物业管理行业以极少数头部企业为龙头，后面拖着一个特别长的“尾巴”，而这个“尾巴”恰恰又不是巴莱多定律说的“次要的”，反而是整个物业管理行业的根基。

克里斯·安德森认为，过去人们更多关注重要的人或重要的事，如果用正态分布曲线来描绘这些人或事，人们只关注曲线的“头部”，而将处于曲线“尾部”、需要更多的精力和成本才能关注到的大多数人或事忽略；而当网络时代到来，由于关注成本大大降低，人们有可能以很低的成本关注正态分布曲线的“尾部”，关注“尾部”产生的总体效益甚至会超过“头部”。

对应到物业管理行业来说，近些年先后有50多家物业服务企业上市，这些“头部”企业不仅获得了资本的青睐，更获得了最多的关注。同样的，通过普惠的科技红利，特别是互联网科技，物业管理行业的中小企业也得以赋能，并呈现小而美的独特优势。

比如，在住房和城乡建设部开展的“加强物业管理，共建美好家园”活动中，很多中小物业服务企业服务的小区，通过与业主、街道和居委会等联合共建，使所服务的小区成为全国“美好家园”典型。

今年的全国两会后，国家迅速出台了对抗疫情的相关财政保障、税收优惠、金融调控等政策，特别是对中小企业的扶持政策，各地政府也纷纷响应，加快政策落地。

对“长尾”物业管理行业来说，一方面要发挥好“尾部”大量中小企业疫情防控的基石作用;另一方面，要认真研究学习，争取政策能够惠及尾部的更多企业。

美国有个电视剧名字是《穹顶之下》，表现了危机之下道德、信仰与人性、制度的对抗。如果用在当下，新冠病毒依然在全球蔓延，疫情之下，救治、防控工作之外，也充斥着痛苦、矛盾，甚至是迷茫和冲突，对包括物业管理在内的各行各业来说，需要坚定信心、鼓足勇气，才能穿透迷雾，一路向前。

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