文/王辉

当前社会生活中物业管理纠纷层出不穷，一些地区物业服务企业与业主关系势同水火，物业管理矛盾呈激化趋势。而最为严重和普遍的是拒付物业服务费，尤其是因事实物业服务关系引起的物业费纠纷在法律实务界如何处理，更是众说不一。结合当前的法律规定及物业服务中的现实情况，笔者在此阐述事实物业服务方面的一些认识和看法，与各位共同交流。

一、何为事实物业服务关系

根据国家《物业管理条例》第二条规定，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

国家《物业管理条例》所规定的物业管理是指双方存在物业服务合同的一种物业管理关系。但本文中所讨论的事实物业服务是指物业服务企业与业主之间不存在物业服务合同，但是物业服务企业向业主提供了物业服务后，在物业服务企业与业主之间形成的一种事实上的物业服务关系。

因此，所谓的事实物业服务，有两个关键点，一、双方在物业服务提供前并未就物业服务达成合意，双方不存在书面或口头上的合同基础；二、物业服务企业按照一定的标准向业主提供了物业服务，业主事实上已经享受到这种服务。

二、事实物业服务形成的原因与类型

经过调查，笔者认为事实物业服务的形成有如下几个原因：

1、 立法缺陷

我国的《物业管理条例》有专章规定了前期物业管理。

该条例第二十六条规定：“前期服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”

经分析可知，一、上述规定只规定了期限未满合同终止的条件；二、但是未规定期限已满，业主委员会未成立或未与物业服务企业签订合同的情况如何处理？在这种情况下，物业服务企业何去何从？合同已经到期，是终止合同还是继续履行合同？

若物业企业选择终止合同，因为前期物业服务合同系建设单位与物业服务企业签订，这种情况下，建设单位是否有义务另行委托物业服务企业？如果另行委托物业服务企业进行管理，这是否属前期物业管理？

若物业企业选择继续履行合同，则选择与谁签订合同？

是与业主续签还是与建设单位续签合同？该续签的合同是否有效？对业主是否具有法律约束力？

很遗憾，因国家《物业管理条例》对前期物业管理引发的这些问题并未作出明确的规定，导致一些事实物业服务引发的纠纷无法可依，悬而未决。

2、法律意识的欠缺

我国的物业服务企业在发展过程中不注意保护自己，不规范。在面对问题时，行业缺少有力的措施来解决问题。在当前的物业管理中，物业服务企业与业主的法律意识都不是很高，在存在了事实物业服务后，物业企业与业主都未曾积极采取好的措施解决问题，而是成了相互间扛着维权大旗而彼此指责与叫板的借口。

根据事实物业服务形成的原因，笔者认为当前事实物业管理可分为如下三类：

一、前期物业服务合同到期，而小区业主委员会尚未成立或虽已成立，前期物业服务企业继续按原合同约定提供物业服务。

根据国家《物业管理条例》的规定，前期物业物业管理在小区业主委员会成立时终止。

这里有两个立法的缺陷，一即前期物业服务合同与合同法规定的不一致。存在两个问题，即如果合同到期后，物业企业管理管还是不管。管的依据，是根据上述的规定，不管的依据是合同法的有约定从约定、意思自治的法律原则。如果物业服务企业继续管理，则会形成事实物业服务关系，这里要面临两个法律问题，一如果按前期物业服务合同继续执行，而业主又未对此予以认可，那就意味着不论物业服务企业是否与建设单位签订前期物业服务合同的续期合同，则对业主都不会产生法律效力。在这种情况下，物业服务企业又提供了物业服务，而业主又被动接受，那么根据法律的规定，双方之间形成了事实的物业管理关系。

二、前期服务合同到期，虽然业主委员会未成立，但是原物业服务企业按合同约定与建设单位终止合同，建设单位又选择了另一家物业服务企业进行管理。则小区面临的问题，日益形成的生活秩序将被打破。这是属法律未规定的真空地带，虽然很多业主或专家可以讲“可以实行业主自治”但实践中情况却令人担忧，小区陷入混乱，业主上访，小区无人管理、垃圾、秩序无人管理，物业贬值。

在这种情况下，如果第三人出面组织一物业公司入住该小区提供了物业服务，但是却是物业服务企业与业主可能在接管小区时未签订合同，那么在这种情况下，物业服务企业与小区业主也形成了事实物业服务。

第三种，物业服务企业与小区业主或业主委员会物业合同到期，未续订合同，但一直提供物业服务。

从事实物业服务形成的原因及类型来看，事实物业服务关系的形成，除了立法的原因，还有参与主体的法律意识与自我规范问题。

三、事实物业服务关系虽然不能提倡，但是应予以保护

在物业服务企业提供物业服务，而业主又予以接受，那么事实物业服务是否受法律保护？

笔者认为：事实物业服务应受保护，但不值得提倡 ！之所以要保护是因为：

1、事实物业服务受保护有法律依据。《合同法》37条规定：采用合同书形式订立合同的，在签字或盖之前，当事人一方已经履行了主要义务，对方接受的，该合同成立。

因此，事实物业服务关系成立后，即使双方未签订物业服务合同，也应受法律保护

2、有利于维护业主的合法权益。事实物业服务受到保护是对业主合法权益的维护，如果事实物业服务得不到保护，则势必使物业服务企业提供物业服务的积极性受到挫伤，有可能导致物业服务水平下降。众所周知，物业费是物业服务企业的生命线，如果事实物业服务得不到认可，要求支付物业费的请求也难获支持。

3、物业企业的权益应予保护。

至于为什么不值得提倡，那是因为：社会需要的是规范、有序的物业管理，事实物业服务不利于物业企业的发展，不利于业主权益的维护，更无益于物业行业管理水平的提高。

四、事实物业服务如何确定物业服务的收费标准？

事实物业服务关系因为争议双方未签订合同，对于物业服务的收费标准存在争议，结合本文所提到的事实物业服务关系的类型，笔者认为其物业管理的收费标准如何确定也得根据具体情况来定：

1、合同到期，物业服务企业未续签合同，但一直按原合同约定的标准提供物业服务。

在这物业服务企业接管该小区时，依法与开发商签订了前期物业管理合同，对物业服务项目及收费标准约定得很明确。在提供了物业服务的前提下，依据前期物业服务合同要求被支付物业费，符合法律规定。但是合同到期后，收费标准如何确定？笔者认为可以在物业标准不变的情况下，可延续原来的收费标准，这在我国的合同法中类似的先例，比如说《合同法》第236条关于租赁合同的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为有定期租赁。”同时《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》（试行）第15条规定：“物业服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。”对此已作出了新的尝试。

2、前期物业服务合同到期，物业服务企业退出，建设单位也分两种情况，一种即在合同中已作出了明确的约定，如果说物业服务企业对小区公共部位及公共设施设备提供物业服务（保安、保洁、工程等）的事实，已得到众多业主的认可。而业主，其购房时已知道要缴纳物业服务费的事实，入住时又按入住通知书的规定缴纳了物业管理费。入住后，也接受了物业公司提供的一系列服务，如保洁、保安、代缴水电费、代为保修等。因此，物业服务企业提供了物业服务的前提下，根据合同法公平、权利义务相一致的原则，要求业主支付物业费是一个正当的、合法的要求，应该予以支持。

另一种没有约定，则如何处理？《合同法》第61条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达到补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第62条规定：当事人就有关合同内容约定不明确的，依照本法第61条的规定仍不能确定的，适用下列规定：“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”

因此根据上述规定，如果在事实物业服务的情况下，争议双方如果就物业收费标准不能就合同达成一致，又没有政府定价或政府指导价，或按照订立合同时履行地的市场价格不能确定的，及有参照价格的，那么根据《民事诉讼法》的规定，可以依法根据本小区的情况及提供的物业服务水平，申请有鉴定资格的部门对物业服务的收费标准进行鉴定。

还有一种例外情况，即物业服务企业与业主形成了事实物业服务关系，但是业主对物业服务水平认可且认可物业服务收费标准的，那么也可直接认定，这也符合合同法的基本原则，不违反意思自治原则。同时也符合《民事诉讼法》关于证据规则中当事人认可的证据认定标准。

结合上述讨论，笔者认为，鉴于当前物业管理的现状，虽然事实物业服务不值得提倡，但是从法律角度，从维护业主合法权益出发，为免小区因欠缴物业费造成恶性循环导致小区混乱，事实物业服务服务应受法律保护，物业公司要求支付物业费的诉讼请求应依法予以支持，因此，除因物业服务企业拒不退出小区提供的事实物业服务不予支持物业费外（这在最新的最高院关于物业服务纠纷的司法解释中已有提及），物业公司因事实物业服务关系要求业主支付物业服务费的要求应予以支持。

作者单位：山东豪才律师事务所