《民法典》第二百七十八条第二款所规定“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”。那么问题来了，此处的专有部分面积是否包含车位面积？本期说法结合司法判例为大家分析车位面积是否可以计入投票权？

【基本案情】被告上海某小区业委会在《业主大会表决结果》载明：“总投票数599票，专有部分总建筑面积96,420.53平方米”，“统计结果显示490票，专有部分建筑面积60,414.82平方米…同意《选聘物业服务企业方案》”，而反对票则记录为“13票，专有部分建筑面积23,138.32平方米”。原告某物业公司认为《业主大会表决结果》建立在违法缩减原告作为开发商和业主独立享有产权的专有部分建筑面积基础之上。原告拥有独立产权的房屋面积、商业物业面积、地下室面积等依法属于专有部分的房产面积为61,721.93平方米，但被告却统计为20,832.16平方米。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分”。被告发布的《业主大会表决结果》中反对票所对应的专有部分建筑面积严重缩水，故《业主大会表决结果》不满足须经专有部分面积占三分之二以上的业主同意的法定要求，损害原告合法权益，也损害其他众多业主的权利和社会公共利益，故诉至法院，要求撤销业主大会作出的“同意《选聘物业服务企业方案》的决定。”

【争议焦点】建设单位（开发商）的车位面积应否计入专有部分面积？

【审判要旨】原告主要理由为根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分”，而被告没有将原告持有的地下室、地下车库及其他用途房屋计入投票权面积。但根据上海市住房和城乡建设管理委员会发布的《关于进一步贯彻实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》（该意见于2016年发布，有效期至2021年9月30日）对于业主投票权的计算规定：建设单位的专有部分面积是指未销售的物业建筑面积，不包括停车库、依法归全体或者部分业主共有的物业、配电房等其他物业。该意见系本市根据本地区物业管理实践所制定的细化规定，与上位法也不发生冲突。被告根据该意见确定原告作为业主所享有的非住宅表决权面积，并不违反法律规定。且涉案小区业主大会成立时，原告参与了投票表决，涉案小区所通过实施的管理规约对于物业管理区域的房屋面积构成也已作了明确规定。被告根据管理规约进行投票表决以决定涉案小区由全体业主共同决定的有关事项，并未侵害原告的权益。

【案例思考】根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分”，因此将业主所有的可以办理独立产证的车位认定为专有部分没有争议。但从地方立法和司法实践来看，为了保护业主的权益，对于建设单位拥有的尚未出售的车位面积在业主大会中一般不应计入专有部分面积。当然，视各地方立法观点的不同，司法观点也会有所差别，大家在分析该问题时还是要结合本地法律、法规作出具体判断。