业主能决定小区的哪些事?
时间:2024.01.16
案情简介
陈某购买了某小区的二手房,过户和贷款都顺利办下来之后,如愿以偿地搬进了新家。待陈某搬进小区才发现,小区的物业管理很差,陈某想通过业主委员会解聘这家不负责任的物业管理公司。但业主委员会给出的答复是,他们无权解聘物业管理公司。业主委员会是否有权解聘物业管理公司?
法条链接
《民法典》第278条规定,下列事项由业主共同决定:(1)制定和修改业主大会议事规则;(2)制定和修改管理规约;(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(5)使用建筑物及其附属设施的维修资金;(6)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;(7)改建、重建建筑物及其附属设施;(8)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;(9)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。决定前款第6项至第8项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
据此可知,解聘物业管理公司,只能由全体业主共同决定。对于业主共同决定的事项,在实践中,多是小区内涉及业主共同利益的重大事项以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项,比如,制定物业服务内容、筹集和使用小区内的专项维修资金、物业费的收取方案等。另外,由于业主在生活中所面临的问题复杂多变,法律难以预见所有业主在自治管理过程中可能出现的新问题,且很难将业主的权利列举得周全。因此,为了方便业主处理新出现的重大问题,对业主共同决定的重大事项采用列举外加概括兜底规定的方法,是非常有必要的;只有这样,才能使小区内的业主在面对新出现的问题行使相关权利之时有据可循。
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